REITs 是一檔持有一籃子出租中不動產的基金，你收到的配息來自房客付的租金。它的配息率通常比一般股票高，原因是法律規定課稅所得至少九成要分配出去，不能留在公司裡。
很多人買它是為了「分散」。我們用 261 個月的含息資料實測，它跟美股大盤的相關係數是 0.73，而且金融海嘯、新冠急殺、2022 升息年這三次危機，它每一次都跌得比大盤深。它比較像一種配息高、波動也大的股票。
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REITs 是什麼：你買的是一籃子出租中的不動產
REITs 的全名是不動產投資信託（Real Estate Investment Trust）。把它想成一檔專門買不動產的基金：它拿投資人的錢去買辦公大樓、購物中心、物流倉庫或資料中心，然後出租收租金，扣掉管理費、利息與修繕之後，把剩下的分給你。
跟自己買房收租相比，差在三個地方。第一，你不用一次拿出幾千萬，幾千塊就能參與。第二，你買到的是一整組物件，不是單一間房，空租一戶不會讓你的租金收入歸零。第三，它在交易所掛牌，想賣的時候按幾個鍵就好，不用找仲介等半年。
配息為什麼特別高？因為法律不准它把錢留下來
這是 REITs 最常被誤會的一點。它的配息率之所以通常比一般股票高，不是因為它比較會賺錢，是因為它不能把錢留下來。
美國的規定是：REITs 每年至少要把課稅所得的 90% 分配給股東，才能享有公司層級免稅的待遇。台灣的不動產投資信託也有類似的分配要求。所以高配息是制度設計的結果，不是經營績效的證明。
這條規定有一個少被提起的副作用：既然賺到的錢幾乎都要分掉，那要買下一棟樓的錢從哪裡來？答案通常是增資或借錢。所以 REITs 這個行業天生就對利率敏感，也天生就會稀釋既有股東。這一點的後果，下面的實測會看到。
另外要提醒一個算法上的陷阱：REITs 的淨利會被折舊壓得很低，因為房子在會計上要逐年折舊，但實際上它可能還在增值。所以用本益比看 REITs 幾乎沒有意義，要改看 FFO。這一段我們另外寫了一篇：什麼是 FFO？看懂 REITs 的真正獲利。
台灣有幾檔？六檔，而且成交量很小
截至 2026 年 8 月，台灣證交所掛牌的不動產投資信託受益證券共 6 檔，代號都是 01 開頭、T 結尾。
| 代號 | 名稱 | 日成交金額中位數（元） |
|---|---|---|
| 01001T | 土銀富邦R1 | 383,810 |
| 01002T | 土銀國泰R1 | 970,950 |
| 01004T | 土銀富邦R2 | 772,980 |
| 01007T | 兆豐國泰R2 | 2,411,240 |
| 01009T | 王道圓滿R1 | 229,085 |
| 01010T | 京城樂富R1 | 968,514 |
日成交金額取 2026 年 6 月到 8 月共 52 個交易日的中位數，資料來源證交所。取中位數而不是平均，是因為偶爾一筆大單會把平均拉高，不能代表你平常買賣時的實際狀況。
台灣 REITs 清單這張表，真正要看的是最後一欄。六檔加起來，一天的成交金額中位數大約 574 萬元。這代表如果你想一次買進或賣出比較大的金額，很可能沒有對手盤，或是要用明顯不利的價格才成交得掉。流動性是台灣 REITs 最實際的限制，比配息率高低更值得先確認。
美國市場則完全是另一個量級，光是掛牌的 REITs 就有數百檔，涵蓋資料中心、通訊鐵塔、自助倉儲、醫療院所等台灣沒有的類型，也有一次買下整個市場的 ETF。這也是多數台灣投資人接觸 REITs 的實際途徑。
BOS 回測：買它來「分散」，這三次都沒發揮作用
買 REITs 最常見的理由之一是「跟股票不一樣，可以分散風險」。這個說法聽起來合理：房地產跟股市是兩回事。但掛牌的 REITs 是在股市裡交易的，所以它到底跟股票一起動，還是各走各的，是可以直接量的。
我們拿美國 REITs 的代表 VNQ、美股大盤 SPY、投資級債 AGG，取 2004-12 到 2026-08 共 261 個月的含息還原月報酬來算。含息很重要：REITs 配息高，不含息會嚴重低估它的報酬，也會把相關性算歪。
REITs 對美股大盤 0.73 ｜ REITs 對投資級債 0.40 ｜ REITs 對黃金 0.13
相關係數 1 代表完全同步、0 代表毫無關係。0.73 的意思是：它跟股票一起漲跌的程度，遠高於它跟債券的關係。
三次危機的數字是這樣：
- 金融海嘯（2007 年 11 月到 2009 年 2 月）：REITs -63%，大盤 -50%，投資級債 +6%。
- 新冠急殺（2020 年 2 月到 3 月）：REITs -25%，大盤 -20%，投資級債 +1%。
- 2022 升息年：REITs -26%，大盤 -19%，投資級債 -13%。
整段下來，REITs 的最大跌幅是 73%，大盤是 55%。它不只跟股票一起跌，而且跌得更深。
下面那張滾動相關性的圖，是整段實測裡最要緊的一張。相關性不是固定的：它在 2015-05 低到 0.18，卻在 2022-12 高到 0.91。整段有 61% 的時間高於 0.7。而相關性最高的那幾年，剛好就是市場最難過的時候。分散這件事最需要它發揮作用的時刻，正是它最不發揮作用的時刻。
這個實測有它的邊界。它量的是掛牌交易的 REITs，不是你自己買的那棟房子。未上市的不動產價格不用每天報價，看起來當然平穩得多，但那多半是「沒有報價」而不是「沒有波動」。另外這只有 261 個月、三次危機，樣本不算多，所以我們只說「這三次都沒發揮作用」，沒有說「以後每次都不會」。
如果你想更完整地檢查自己的組合到底有沒有分散，可以接著看這一篇：你的分散是真的嗎？持股再多也沒用，關鍵在這個被忽略的數字。
台灣人買美國 REITs，股息先被扣掉三成
這是很多人算報酬時漏掉的一段。台灣人領美國股息，會在發放的當下被美國預扣 30%，REITs 也一樣。因為台灣與美國目前沒有生效的租稅協定，所以沒有降到 15% 的空間。
舉例：一檔 REITs 年配息率 4%，被預扣三成之後，實際落到你手上的大約是 2.8%。配息率越高的商品，這道稅的絕對影響越大，所以拿它跟台股的配息率直接比是不公平的。
稅這一段的完整說明在這裡：美股配息怎麼算？股息扣稅、發放時間，和預扣三成之後實際拿多少。
想買的話有三個管道
- 台股直接買：上面那六檔，用一般證券戶就能下單。好處是沒有匯率與預扣稅的問題，要注意的是成交量。
- 美股 REITs ETF：一次買進整個美國 REITs 市場，分散程度最高，但股息會被預扣三成。
- 美股個別 REITs：可以挑產業，例如資料中心或通訊鐵塔，但個別公司的風險集中，而且要自己讀 FFO 與負債結構。
什麼情況它合適，什麼情況不合適
把上面的東西收攏成兩種情況。
你要的是一條穩定的現金流，而且你已經接受它的價格波動跟股票差不多。你想參與不動產，但不想扛下自備款、房貸與租客。
你把它當成債券的替代品，或是拿它來在股市大跌時保護組合。上面的實測顯示，這兩個用途它都做不到。想要在股票下跌時還站得住的部位，那是另一個題目：股債一起倒下時，什麼還站著？
還有一個常見的期待是抗通膨。租約確實常有調漲條款，但 2022 年那一年同時有高通膨與快速升息，REITs 跌了 26%。利率上升會同時壓低它的估價、拉高它的借錢成本，短期內這個力道往往蓋過租金調漲。各種抗通膨工具的實測在這裡：抗通膨要買什麼？八種工具十九年實測。
常見問題
REITs 算股票還是債券？
在制度上它是股票，在台灣掛牌的是受益證券，在美國掛牌的就是普通股。很多人因為配息高而把它想成債券的替代品，但我們的實測顯示，它的月報酬跟美股大盤的相關係數是 0.73，跟投資級債只有 0.40。它跟股票一起動的程度高得多。
REITs 的配息為什麼比一般股票高？
因為法律規定它的課稅所得至少九成要分配出去，不能像一般公司那樣把賺到的錢留在體內再投資。配息高是這條規定的結果，不代表它比較賺錢。反過來說，它要擴張多半得增資或借錢。
台灣有幾檔 REITs 可以買？
證交所掛牌的有 6 檔，代號都是 01 開頭、T 結尾。要注意流動性：這六檔在 2026 年 6 月到 8 月的日成交金額中位數加起來約 574 萬元，想一次買賣比較大的金額不一定成交得掉。
台灣人買美國 REITs，股息要繳多少稅？
跟一般美股股息一樣，會在發放時被美國預扣 30%。台灣與美國目前沒有生效的租稅協定，所以沒有降稅的空間。這筆錢是預扣，不是額外申報，你收到的就是扣完的淨額。
REITs 可以抗通膨嗎？
常見的說法是租約會隨物價調漲，所以能抗通膨。但上面的實測顯示它跟大盤高度連動，而在 2022 年那種通膨高、利率也高的一年，它跌了 26%，比大盤的 19% 還多。利率上升會同時壓低它的估價與提高它的利息成本，這個力道在短期內往往蓋過租金調漲。
投資與教學資歷都超過二十年。教學橫跨三個階段：從兒童理財教育起步，到成人的價值投資，再到近年的量化交易。曾創立三間公司，並以價值投資建立起財務上的獨立與自信，也擔任過台積電的理財培訓師，是價值投資的國際級講師。他始終相信，理財是為了把生活過得更好，而看懂財報、獨立思考，遠比追逐明牌或現成的答案更重要。
延伸閱讀
什麼是 FFO？
你的分散是真的嗎？
實測資料為 VNQ、SPY、AGG、GLD 的含息還原月報酬，期間 2004-12 至 2026-08 共 261 個月，由 FMP 與 Tiingo 兩個來源各計算一次並比對過。台灣 REITs 的檔數與成交金額取自證交所，查證日 2026 年 8 月 13 日。本文僅說明機制與呈現實測結果，不構成投資建議。
