麥當勞（McDonald’s，代號 MCD）是全世界最大的速食連鎖。台灣人對它很熟：得來速、大麥克、四十幾年的老招牌。
它的賺錢方式跟你想的不一樣：全世界絕大多數的麥當勞不是它開的，是加盟主開的。它擁有那塊地和那棟建築，然後收租金。它最強的地方，是把最重的成本放在別人的損益表上，自己收一份跟著銷售額走的錢。它最怕的，是加盟主賺不到錢。
下面直接回答這幾題
這家公司的來歷，剛好就是答案
1940 年 5 月，理查與莫里斯這對麥當勞兄弟在加州聖貝納迪諾開了一家汽車餐廳，一開始賣的是烤肉。八年後他們發現漢堡才是利潤來源，把店收掉重開，砍到只剩漢堡、起司堡、薯片、咖啡、冰淇淋、飲料跟蘋果派，主打快速出餐。
1954 年，一個賣奶昔機的業務雷·克洛克注意到，這家小店一口氣用了他八台機器。他跑去看，看完就去談加盟權，開始把這個模式複製到全國。
但事情沒有那麼順。單靠權利金抽成，收到的錢很薄。店愈開愈多，公司卻一直缺現金。
轉折發生在 1956 年。一位叫哈利·桑那本的財務顧問給了克洛克一個建議：不要只收權利金，讓加盟主承租你提供的土地。克洛克照做，成立了一家「連鎖房地產公司」，先把地買下來或簽長約，再租給加盟主。
這個決定把整門生意換了一個底。從此麥當勞的現金流不再只跟漢堡賣得好不好連動，而是跟一份份租約連動。1961 年，克洛克用 270 萬美元買下麥當勞兄弟手上的權益。
如果你想把這段看得更完整，2016 年有一部電影叫《速食遊戲》（The Founder），導演約翰·李·漢考克，麥可·基頓飾演克洛克。片子的核心情節就是桑那本那個建議，以及克洛克成立房地產公司之後發生的事。它是戲劇化的改編，細節與人物觀點都有取捨，當成入門很好看，但不能當史料。
這段來歷值得先講，是因為七十年後打開麥當勞的年報，你會看到同一個決定還在運作，而且變成了公司最大的一筆收入。
它收到最多的一筆錢，是房租
先看一個數字。麥當勞 2025 年的總營收是 268.85 億美元，年報把它拆成三塊：向加盟主收的錢、自己開的店賣東西的錢、還有其他。
其中最大的一筆，是向加盟主收的房租，104.42 億美元。它比麥當勞自己開店賣漢堡薯條收到的 96.90 億還多。
這不是巧合，是 1956 年那個決定的結果。年報自己寫得很清楚：在傳統加盟安排下，公司通常擁有或長期承租餐廳所在的土地與建物，加盟主負擔的是設備、招牌、座椅與裝潢。年報接著說，擁有不動產這件事，加上加盟主自己也投入資金，讓它的餐廳表現能維持在業界最高的水準之一。
換個方式說明這個安排。你想開一家麥當勞，麥當勞不會叫你自己去找地。它把地買下來或簽下長約，把房子蓋好，然後租給你。你付兩筆錢：一筆是房租，一筆是按你店裡銷售額抽成的權利金。合約一般簽二十年。
所以「麥當勞其實是一家房地產公司」這句話，不是形容詞。它的資產負債表上，土地 81.69 億美元、蓋在自有土地上的建物 222.02 億、蓋在承租土地上的建物 155.06 億，而設備、招牌與座椅只有 29.54 億。扣掉累計折舊之後，不動產與設備的淨額是 282.41 億美元，占總資產 595.15 億的 47%。
它為什麼選擇當房東
年報裡有一句話把定位講得很清楚：本公司主要是一家加盟授權方。它接著解釋為什麼：加盟讓一個人成為自己的雇主，自行決定雇用、行銷與定價，同時又能用上麥當勞的品牌、營運系統與資金。
從麥當勞這一邊看，這個安排解決了一個開店最難的問題。一家店開得好不好，最後看的是站在店裡那個人有多在乎。雇來的店長跟把自己身家押進去的加盟主，投入程度不一樣。麥當勞把經營交出去，換到的是四萬多個有動機把店顧好的人。
但如果只收權利金，關係會很鬆。加盟主隨時可以換招牌，房子是他自己的，走了就走了。把土地與建物握在手上，這段關係就綁得緊得多。加盟主要留在這個位置，就得繼續付這份租金。年報也直說，擁有不動產加上加盟主自己投入資金，讓餐廳的表現能維持在業界最高的水準之一。
這也解釋了為什麼那 2,039 家自營店還留著。它需要一批自己的店，才知道成本結構長什麼樣、新做法可不可行。沒有這批店，跟加盟主談條件時就沒有底氣。
年報還提到，選擇哪一種加盟結構，取決於當地有沒有具備創業經驗與財力的人選，以及當地在財產權與加盟方面的法規環境。在買不到地、或法規不允許外資持有不動產的市場，房東這條路走不通，那些地方就用另外兩種結構。
四萬五千家店，只有兩千家是它自己的
2025 年底，全球有 45,356 家麥當勞。其中傳統加盟 22,570 家、海外聯營 11,072 家、發展授權 9,675 家，加起來 43,317 家是別人開的。麥當勞自己開的只有 2,039 家，占 4.5%。
這個結構帶來一個很違反直覺的結果。全系統一年賣掉 1,394 億美元的食物，但麥當勞財報上認列的營收只有 268.85 億，不到兩成。剩下那八成是加盟主的營收，進不到麥當勞的損益表。
反過來，那四萬多家店的店員薪水、水電、食材，也都不在麥當勞的損益表上。錢少收了八成，成本也少扛了八成。
加盟這 43,317 家又分成三種，綁的程度不同。傳統加盟 22,570 家綁得最緊，土地建物在麥當勞手上，收租金也收權利金。發展授權 9,675 家鬆得多，年報寫明這種安排下麥當勞一般不投入任何餐廳資本，只按銷售額收權利金，台灣就屬於這一類。海外聯營 11,072 家則是麥當勞持有當地公司一部分股權，做法與發展授權大致相同。
看懂這三種怎麼分，才看得懂那 104 億房租是從哪裡來的。它幾乎全部來自傳統加盟那 22,570 家。另外兩萬多家店，麥當勞收的是權利金，沒有房租。
每收到一百元，它留下四十六元
把 2025 年的營收當成一百元走一遍。三十元八角是自營餐廳的成本，食材、包材、店員薪水都在裡面。十三元四角是管銷與其他。九元七角是它替加盟店持有那些土地與建物要付的成本，主要是自己的租金與折舊。
剩下四十六元一角，是營業利益。
一般餐飲業的營業利益率多半是個位數，因為人事、租金、食材全都要自己扛。麥當勞能有 46%，原因就在上一段：四萬多家店的重成本，在加盟主的損益表上，不在它的。
這裡要留意一件事。高利潤率不等於這門生意比較好做，只代表成本被移到別的地方。加盟主那一端一樣要付房租、付薪水、付食材，只是那本帳不叫麥當勞。麥當勞的獲利穩不穩，最後還是要看加盟主活不活得下去。
未來的房租，已經簽在合約上了
租金收入跟賣漢堡有一個關鍵差別：它是簽過約的。
年報揭露了一張表：在現有的傳統加盟合約下，加盟主未來要付給麥當勞的最低租金，總共 314.51 億美元。其中 158.43 億來自麥當勞自己擁有的地，156.08 億來自它承租再轉租的地。
「最低」兩個字要看清楚。加盟合約裡的租金是按銷售額的百分比計算，但設有最低金額。店裡生意好，租金往上。生意差，還是有一個地板。這是它跟一般餐飲業最不一樣的地方。
這門生意實際上有多大
2025 年，麥當勞總營收 268.85 億美元，營業利益 123.93 億，淨利 85.63 億美元，稀釋後每股盈餘 11.95 美元，每股配發股利 7.17 美元。這裡的 2025 年就是一般的日曆年，1 月 1 日到 12 月 31 日。想知道各家公司的財年怎麼算，可以看財年是什麼那篇。
加盟收入按地區分：美國 73.71 億、國際自營市場 72.79 億、國際發展授權市場與企業 18.98 億。自營餐廳的銷售則是美國 31.15 億、國際自營市場 61.31 億、其他 4.43 億。美國市場有 95% 是加盟的。
通路的部分，全球有將近 29,000 個得來速車道，美國約 13,700 家店裡超過 95% 有得來速。外送涵蓋將近 41,000 家店、約 100 個市場，等於九成的麥當勞都能外送。
股東權益是負的，這件事要怎麼看
翻開麥當勞的資產負債表，會看到一個嚇人的標題：負債與股東權益（虧絀）。年報自己列的比率是，總負債占總資本的 105%。用白話說，它的股東權益是負數。
負的股東權益通常讓人聯想到公司出事了，但麥當勞的情況是另一回事。它是長年把賺到的錢買回自己的股票，買到帳上的股東權益被買成負的。光是 2025 年，它就用股利與庫藏股還給股東 71 億美元，同一年的淨利是 85.63 億。第四季還把季配息調高 5% 到每股 1.86 美元，年化 7.44 美元。
會計上，買回來的股票要從股東權益裡扣掉。買得夠久、夠多，這個數字就會變負的。它反映的是把現金還給股東的政策，不代表資不抵債。要判斷這家公司撐不撐得住，該看的是它每年產生多少現金、利息付不付得起。
年報揭露的債務條件是：97% 是固定利率，加權平均年利率 4.0%。2025 年利息費用 15.82 億美元，而營業利益是 123.93 億，覆蓋倍數將近八倍。
這裡要講清楚一件事。負的股東權益本身不是好事也不是壞事，它只是「錢還給股東」這個動作留下的痕跡。同樣一個負數，出現在一家現金流穩定的公司，跟出現在一家連年虧損的公司，意思完全不同。看到這個數字時要往下看現金流，不要停在這一格。
看加盟制的公司，先看什麼
下面這幾件事不是麥當勞專用的，任何一家靠加盟收錢的公司都適用，而且年報裡查得到。
- 全系統銷售，不是只看公司營收。加盟制公司財報上的營收只是抽成，真正反映生意好壞的是全系統賣了多少。兩個數字要分開看，混在一起會把規模看小十倍。
- 抽的是什麼。只抽權利金，跟連土地一起持有再收租，是兩種不同強度的關係。後者綁得更久，也更難被取代，但公司自己要壓下大量資本。
- 加盟主賺不賺錢。這是整個模式的地基。加盟主的利潤被壓縮時，開新店會慢下來，續約條件也會變。公司的營收是加盟主營收的函數。
- 同店銷售是靠客人變多還是單價變高。年報通常會拆。客人變多代表市場還在擴，只有單價在漲則可能只是通膨，兩種成長撐得住的時間不一樣。
什麼會讓這門生意變難做
下面這些不是猜的，是麥當勞自己在 2025 年報的風險章節裡寫出來的。
- 品牌價值掉了。年報把品牌放在風險章節的最前面，並且說明就算外界的評論不準確，只要處理不好，品牌與財務結果都會受影響。一家靠授權品牌收錢的公司，品牌就是收租的憑據。
- 加盟主的生意變差。年報寫得直接：如果加盟主的銷售趨勢惡化，公司的財務結果會受到負面影響，而且可能是重大的。這是這個模式最根本的風險。
- 菜單與行銷可能不管用。年報說消費者對菜單的接受度會因為各種原因改變，而且有些改變來得很快。行銷投入也不保證能用預期的方式觸及消費者。
- 外送這條路的利潤比較薄。年報明講：使用第三方外送平台的獲利能力可能不如非外送交易，而且會多出食品品質、食品安全與顧客滿意度的風險。
- 人請不到、也留不住。年報提到整個體系在招募、培養與留住員工上的成本與競爭都在增加，而缺人會直接影響出餐速度與顧客滿意度。
- 國際市場的風險管不好。它在全球超過一百個市場營運，年報把「無法有效管理國際營運相關風險」單獨列成一條。
- 資安。年報提到資安事件過去發生過、未來也可能發生，並且點名 AI 驅動的攻擊與深偽技術讓威脅變得更複雜。
這幾條放在一起看有個共同點：麥當勞的收入來自別人的營業額，所以它的風險大多不是「自己做錯什麼」，而是「加盟主那一端出了什麼事」。這跟自己開店的零售商很不一樣。
跟星巴克到底差在哪
台灣人熟悉的另一家全球連鎖是星巴克。兩家的店數在同一個量級，但賺錢的方式幾乎相反。前面那張一百元的圖，下面那一條就是它。
第一層，誰在開店。麥當勞 45,356 家餐廳裡自己開的只有 2,039 家，占 4.5%。星巴克 40,990 家門市裡自己開了 21,514 家，占 52%。
第二層，成本落在誰的帳上。每收到一百元，麥當勞有 30 元多是開店賣東西的成本，星巴克有 77 元多。差的不是誰比較會控制成本，是麥當勞四萬多家店的成本記在加盟主的損益表上。
第三層，收的錢性質不同。麥當勞收到最多的一筆是房租，星巴克 83% 的營收來自自己門市賣出去的咖啡與食物。一個像房東，一個像店家。
結果是那個很懸殊的數字：星巴克的營收 371.84 億美元，比麥當勞的 268.85 億多了一百多億，營業利益率卻是 7.9% 對 46.1%。
還有一個細節很能說明差別。星巴克的年報寫明全球雇用約 381,000 人，麥當勞的年報通篇沒有員工人數。不是漏寫，是它四萬多家店多數不是自己在經營，那些店員不是它的員工。
這裡要講清楚，這不是在比誰比較好。收租換來的是漂亮的利潤率，代價是對門市體驗的控制力比較低。自己開店換來控制力，代價是扛下全部成本。兩種模式各有適合的生意。
想看星巴克那一邊怎麼運作，包括它那張儲值卡在財報上算什麼，可以讀星巴克（SBUX）靠什麼賺錢。
想自己追蹤，可以看哪裡
- 報價與財務指標：StockBoss 的麥當勞個股頁，配息、現金流、各項比率都在上面，每天更新。
- 公司自己說的話：麥當勞投資人關係網站。每季法說會會更新同店銷售與全系統銷售，年報裡那張「未來最低租金」表則是一年更新一次。
- 從生活裡觀察：你本來就常經過，可以看好公司去哪找那篇，把觀察變成可以查證的問題。
- 順著系列往下看：同一個系列還有星巴克、好市多、沃爾瑪、百事、可口可樂、寶僑、諾和諾德、禮來、Visa、萬事達卡、亞馬遜、微軟、迪士尼、Netflix、聯合利華、台積電、輝達、家得寶、勞氏、嬌生、輝瑞、開拓重工、迪爾、字母、Meta、英特爾、超微、摩根大通、美國銀行、聯合健康、CVS Health、默克、艾伯維、亞培、美敦力、耐吉、Lululemon、TJX、Ross Stores、Target、高露潔、金百利克拉克、美國廢棄物管理、美國運通、PayPal、優比速、聯邦快遞、西斯科、穆迪、標普全球、Veeva、甲骨文與CrowdStrike。每一篇都用同一套框架寫，看完一家再看它的對手，會看出價值鏈上的位置怎麼決定一家公司能留下多少。
常見問題
麥當勞是什麼公司？
麥當勞（McDonald’s，紐約證交所代號 MCD）是全世界最大的速食連鎖，總部在美國伊利諾州芝加哥，公司在德拉瓦州註冊。2025 年底全球有 45,356 家餐廳，其中 43,317 家由加盟主或授權夥伴經營，麥當勞自己開的只有 2,039 家。2025 年總營收 268.85 億美元、營業利益 123.93 億、淨利 85.63 億美元。它的收入主要來自向加盟主收取的房租與權利金，而不是自己賣餐點。
麥當勞靠什麼賺錢？
麥當勞的收入分成三塊。第一塊是向加盟主收的錢，2025 年 165.48 億美元，其中房租 104.42 億、權利金 60.18 億、開辦費 0.88 億。第二塊是自己開的餐廳賣東西，96.90 億美元。第三塊是技術平台費與品牌授權等其他收入 6.47 億。三塊加起來是 268.85 億美元的總營收。最大的一筆是房租，比自營餐廳的銷售還多。加盟主付的房租與權利金按店裡銷售額的百分比計算，並設有最低金額，合約一般簽二十年。
麥當勞真的是房地產公司嗎？
從財報結構來看，這個說法有依據。麥當勞 2025 年報寫明，在傳統加盟安排下，公司通常擁有或長期承租餐廳所在的土地與建物，加盟主負擔設備、招牌、座椅與裝潢。資產負債表上，土地 81.69 億美元、蓋在自有土地上的建物 222.02 億、蓋在承租土地上的建物 155.06 億，設備招牌座椅只有 29.54 億。扣掉累計折舊後，不動產與設備淨額 282.41 億美元，占總資產 595.15 億的 47%。不過它同時也是品牌授權方與餐飲營運方，房地產是模式的一部分，不是全部。
麥當勞的故事有拍成電影嗎？
有。2016 年的電影《速食遊戲》（The Founder）就是在講這段，導演是約翰·李·漢考克，麥可·基頓飾演雷·克洛克。故事從 1954 年克洛克發現加州聖貝納迪諾那家小店開始，一路演到他取得加盟權、接受財務顧問哈利·桑那本的建議成立房地產公司、最後在 1961 年買下麥當勞兄弟的權益。片中最關鍵的一句提醒是：真正能穩定收錢的不是漢堡，是讓加盟主承租你提供的土地。這個安排到今天還在運作，麥當勞 2025 年向加盟主收的房租是 104.42 億美元，比它自己開店賣餐點的 96.90 億還多。要提醒的是，電影是戲劇化的改編，人物觀點與細節都有取捨，當成入門很好，但不適合當史料。
麥當勞跟星巴克差在哪？
兩家的店數在同一個量級，經營模式幾乎相反。星巴克 40,990 家門市裡自己開了 21,514 家（52%），麥當勞 45,356 家裡自己開的只有 2,039 家（4.5%）。反映在損益表上：每收到一百元，星巴克有 77.2 元是開店賣東西的成本，麥當勞只有 30.8 元，因為麥當勞四萬多家店的成本記在加盟主帳上。收入性質也不同，麥當勞收到最多的一筆是向加盟主收的房租 104.42 億美元，星巴克 83% 的營收來自自己門市的銷售。結果是星巴克營收比麥當勞多一百多億美元，營業利益率卻是 7.9% 對 46.1%。星巴克年報寫明雇用約 381,000 人，麥當勞年報則沒有揭露員工人數，因為多數門市不是它在經營。（星巴克為 2025 財年、結束於 9 月。麥當勞為 2025 年、結束於 12 月。）
麥當勞有幾家店？自己開的有幾家？
2025 年底全球有 45,356 家麥當勞。拆開來看：傳統加盟 22,570 家、海外聯營 11,072 家、發展授權 9,675 家，加盟合計 43,317 家，占 95.5%。麥當勞自己開並自己經營的只有 2,039 家，占 4.5%。美國市場有 95% 是加盟的，美國約 13,700 家店裡超過 95% 設有得來速。全球得來速車道將近 29,000 個，外送涵蓋將近 41,000 家店、約 100 個市場。台灣被歸在「國際發展授權市場」，由當地夥伴經營。
為什麼麥當勞的營業利益率有 46%？
2025 年麥當勞營業利益 123.93 億美元、總營收 268.85 億，營業利益率 46.1%。一般餐飲業多半是個位數，關鍵在成本落在誰的帳上。全球四萬多家麥當勞由加盟主經營，那些店的店員薪水、水電與食材都記在加盟主的損益表，不在麥當勞的。麥當勞認列的是租金與權利金，對應的成本只有替加盟店持有土地建物的持有成本，2025 年 26.18 億美元。要注意的是，高利潤率代表成本被移到別的地方，不代表這門生意比較好做。
加盟主要付給麥當勞什麼？
傳統加盟的加盟主要付兩筆經常性的錢：房租與權利金，兩者都按店裡銷售額的百分比計算，房租另外設有最低金額。新店開幕或新加盟授予時還要付一次性的開辦費。合約一般為二十年。土地與建物由麥當勞擁有或長期承租，加盟主負擔設備、招牌、座椅與裝潢，並且要在期間內持續投入資金更新店面。2025 年在現有傳統加盟合約下，加盟主承諾要付的未來最低租金合計 314.51 億美元。
看加盟制的公司要注意什麼？
看靠加盟收錢的公司，有四件事在年報裡查得到。第一，要看全系統銷售，不能只看公司營收。麥當勞 2025 年全系統賣了 1,394 億美元，但財報上認列的只有 268.85 億，兩個數字混在一起會把規模看小十倍。第二，看它抽的是什麼。只抽權利金，跟連土地一起持有再收租，是兩種強度不同的關係。第三，看加盟主賺不賺錢，那是整個模式的地基。第四，看同店銷售是靠客人變多還是單價變高，兩種成長撐得住的時間不一樣。
麥當勞的年報列了哪些風險？
麥當勞 2025 年報風險章節列出的重點包括七項。一，品牌價值受損，年報把它放在最前面，並說明就算外界評論不準確，處理不好一樣會影響品牌與財務結果。二，加盟主的銷售趨勢惡化會直接打到公司的財務結果，而且可能是重大的。三，消費者對菜單的接受度會改變，有些改變來得很快，行銷投入也不保證能用預期的方式觸及消費者。四，第三方外送的獲利能力可能不如非外送交易，並帶來食品品質與安全的風險。五，招募與留住員工的成本與競爭都在增加，缺人會影響出餐速度。六，國際營運的風險若管不好會影響業務。七，資安事件過去發生過、未來也可能發生，年報並點名 AI 驅動的攻擊與深偽技術。
BOS 巴菲特線上學院的內容團隊。我們專注在價值投資，相信一家好公司的價值要用年來衡量，而不是用天。與其猜下週的漲跌，我們更在意這門生意十年後還在不在、還賺不賺得到錢。這個團隊做的事，是陪著大家把不懂的地方一個一個弄懂，從第一次翻開財報看不懂，一路到能自己說清楚一家公司靠什麼賺錢。
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