買房跟買 REITs 都是參與不動產，但最大的差別不是報酬，是槓桿。
自備兩成等於 5 倍槓桿：房價漲一成，你那筆自有資金就是加五成；房價跌兩成，自備款歸零。這一段是純算術，沒有任何假設。
而槓桿有價格：貸 800 萬、房貸 2.0%，十年利息 139 萬，等於自備款的 70%。（數據查證於 2026 年 8 月）
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兩條路，其實在解不同的問題
有件事得先分清楚：自住的房子同時是消費，也是資產。你付的錢一部分換到「有地方住」這件事，REITs 不會給你這個。
所以如果你買房的主要理由是自住，那它跟 REITs 本來就不是同一個問題，不用比。真正需要比較的情況是：你手上有一筆錢，想參與不動產這個資產類別，在考慮要當頭期款、還是買 REITs。下面談的是後面這個情況。
REITs 是什麼、它怎麼運作，在什麼是 REITs 那一篇有完整說明。
BOS 試算：最大的差別是槓桿
假設一間 1000 萬的房子，自備兩成也就是 200 萬，其餘 800 萬跟銀行借。同一筆 200 萬如果拿去買 REITs，是全額投入、沒有貸款。
房價漲 10% → 你那 200 萬變成 +50%
房價跌 10% → 變成 −50%
房價跌 20% → 自備款歸零，房子還在，貸款也還在
這一段沒有任何假設，就是 1 除以 20% 等於 5。很多人談買房只講漲的那半，但槓桿沒有辦法只放大一個方向。
槓桿不是免費的
借來的錢要付利息，這是槓桿的價格。
這張圖只算「錢的進出」。它沒有把你住在裡面的價值、或是出租收到的租金算進來，也沒有算房屋稅、地價稅、修繕與仲介費。所以它不能拿去跟任何投資商品的總報酬直接比。
它只說明一件事：槓桿有價格，而且利率越高越貴。如果你在算「房價要漲多少才划算」，這筆利息是一定要放進去的那項。
四個結構上的差別
| 買房 | 買 REITs | |
|---|---|---|
| 門檻 | 自備款動輒數百萬 | 幾千塊，可以買零股 |
| 槓桿 | 通常有，5 倍上下 | 沒有（除非你自己去融資） |
| 流動性 | 賣掉要幾個月，而且賣不掉半間 | 幾秒鐘，可以只賣一部分 |
| 分散 | 一間房、一個地段 | 一籃子物件，跨地區跨類型 |
| 要花的心力 | 找房、貸款、租客、修繕、稅務 | 下單之後沒有事 |
| 主要成本 | 利息、仲介費、契稅、房屋稅、地價稅、修繕 | 股息預扣 30%、匯率、內扣費用 |
「流動性」那一列比看起來重要。房子賣不掉半間，代表你臨時需要錢的時候只有兩個選項：整間賣掉，或是再去借一筆。REITs 可以賣掉你需要的那個金額就好。
為什麼不列「誰漲比較多」
這裡沒有「過去二十年誰漲比較多」那張圖，兩個理由。
- 台灣的住宅價格指數沒有穩定可抓的公開來源。我們試過內政部與國際清算銀行的資料，前者的介面擋掉程式存取，後者沒有收錄台灣。拿不到可靠資料就不編一個出來。
- 就算拿得到，那個答案也不穩定。「哪個漲比較多」會隨著你選的起訖點、地區、以及那段期間的利率環境而翻盤。一個換個期間就會翻的數字，不適合當成決策依據。
反過來說，上面那些槓桿倍數與利息成本，不管哪一年、哪個地區都一樣。這種不會過期的東西，才值得先弄懂。
另外提醒一個常見的期待：很多人買不動產是為了抗通膨。我們測過八種抗通膨工具十九年的實際反應，結果在抗通膨要買什麼那一篇。而 REITs 到底能不能分散風險，在什麼是 REITs 那篇有 21 年的實測。
你該問自己的四個問題
- 我要的是住的地方，還是一個資產？如果是前者，上面的比較對你沒有意義，直接去看買不買得起。
- 房價跌兩成，我的自備款歸零，我撐得住嗎？撐不住就不該用到八成貸款，或是不該在這個價位進場。
- 我需要多快能把錢拿回來？如果三年內可能要用，房子這條路的流動性是實質風險。
- 我願意花多少心力？租客、修繕、稅務都是時間成本，而那些時間在 REITs 那條路上是零。
想從估價的角度看不動產標的，可以看什麼是 FFO？看懂 REITs 的真正獲利；想確認自己整體的分散程度，看你的分散是真的嗎。
常見問題
買房跟買 REITs，哪個報酬比較好？
這一題我們不給單一答案，因為答案會隨你選的期間、地區與時機而翻盤，任何一個單一數字都會誤導。穩定不變的是結構：槓桿倍數、流動性、分散程度與你要花的心力。把這四項想清楚，比追一個報酬數字有用。
自備兩成，槓桿是幾倍？
5 倍。因為你用 200 萬控制了 1000 萬的資產。房價每變動一個百分點，你那筆自有資金就變動五個百分點。往上往下都是這樣，房價跌兩成，自備款剛好歸零。
房貸利息到底有多貴？
以貸 800 萬、30 年期、持有十年計算：利率 2.0% 的話十年付掉 139 萬利息，等於自備款的 70%；利率 3.0% 的話是 213 萬，比自備款本身還多。這是槓桿的價格。
REITs 可以拿來代替買房嗎？
在「參與不動產」這件事上可以，在「有地方住」這件事上不行。自住的房子同時是消費也是資產，REITs 只是資產。如果你買房的主要理由是自住，那它跟 REITs 本來就不是同一個問題。
REITs 有什麼買房沒有的成本？
主要是稅。台灣人領美國 REITs 的股息會被預扣 30%，因為台美之間沒有生效的租稅協定。另外還有匯率價差與內扣費用。反過來說，它沒有仲介費、契稅、房屋稅、地價稅與修繕費。
投資與教學資歷都超過二十年。教學橫跨三個階段：從兒童理財教育起步，到成人的價值投資，再到近年的量化交易。曾創立三間公司，並以價值投資建立起財務上的獨立與自信，也擔任過台積電的理財培訓師，是價值投資的國際級講師。他始終相信，理財是為了把生活過得更好，而看懂財報、獨立思考，遠比追逐明牌或現成的答案更重要。
延伸閱讀
什麼是 FFO？
槓桿那一段是純算術，不含任何假設。利息那一段的設定為房價 1000 萬、自備 200 萬、貸款 800 萬、30 年期本息平均攤還、持有 10 年，利率取 1.5% 到 3% 四種情境呈現而不是單一數字。該段只計算現金的進出，未計入居住價值、租金收入、房屋稅、地價稅、修繕費、仲介費與各項交易稅，因此不可與投資商品的總報酬直接比較。本文說明兩條路的結構差異，不對優劣排序，也不構成投資建議。
